Bestandserhebungen und die daraus resultierende Planung
Eine Bestandsaufnahme dient nicht in erster Linie als Inspektionsdokument – sie ist vielmehr die Grundlage für einen dreißigjährigen Investitionsplan. Das Alter der Bauteile, ihr Zustand und die voraussichtlichen Erneuerungszeitpunkte bestimmen die Budgets für Dächer, Küchen, Bäder, Heizkessel und Fenster im gesamten Immobilienportfolio. Fehler bleiben nicht auf den einzelnen Bereich beschränkt, sondern wirken sich auf die Kapitalplanung aus.
Die daraus resultierende Anforderung ist unter den verschiedenen Inspektionsarten ungewöhnlich: Die Daten müssen zwischen Immobilien vergleichbar sein, die im Abstand von mehreren Jahren von Personen begutachtet wurden, die sich nie begegnet sind. Dies ist nur möglich, wenn die Klassifizierung der Bauteile und die Zustandsbewertung in der Vorlage fest vorgegeben sind und nicht dem Ermessen des Gutachters am Tag der Begutachtung überlassen bleiben.
- Legen Sie die Komponentenliste und die Bewertungsskala fest, bevor das Programm beginnt.
- Das Alter der Komponente und den festgestellten Zustand als separate Werte erfassen
- Fotografieren Sie jedes bewertete Bauteil, damit die Bewertung später überprüft werden kann.
- Die Vorlage sollte über alle Erhebungszyklen hinweg einheitlich bleiben, damit Trends weiterhin erkennbar sind
Bei Feuchtigkeits- und Schimmeluntersuchungen sind Beschreibungen gefragt, keine Adjektive
Feuchtigkeit und Schimmel sind in mehreren Rechtsordnungen nicht mehr nur ein Thema der Instandhaltung, sondern stehen mittlerweile im Mittelpunkt erheblicher behördlicher und öffentlicher Aufmerksamkeit. In der Praxis bedeutet dies für Inspektionen, dass eine protokollierte Feststellung wie „etwas Schimmel im Badezimmer“ nicht mehr ausreicht – das Protokoll muss Angaben zum Ausmaß, zum Ort, zur betroffenen Oberfläche, zur vermuteten Ursache sowie zu den erteilten Empfehlungen enthalten.
Die Ursache ist entscheidend, da sich die Abhilfemaßnahmen und die Verantwortlichkeiten unterscheiden. Kondenswasser an einer kalten Außenwand, ein defekter Abluftventilator, ein durchdringendes Leck und aufsteigende Feuchtigkeit sehen auf den ersten Blick ähnlich aus, erfordern jedoch völlig unterschiedliche Maßnahmen. Eine Inspektion, bei der lediglich das Erscheinungsbild festgehalten wird, ohne zu versuchen, die Ursache zu ermitteln, zwingt den Nächsten dazu, von vorne anzufangen.
- Halten Sie die betroffenen Flächen und deren ungefähre Ausdehnung fest, anstatt nur einen allgemeinen Eindruck zu schildern
- Beachten Sie die Belüftungsvorrichtungen und ob diese zum Zeitpunkt des Besuchs funktionierten
- Unterscheiden Sie den beobachteten Zustand von der vermuteten Ursache und kennzeichnen Sie beide entsprechend.
- Halten Sie fest, was der Bewohner berichtet hat und welche Ratschläge ihm gegeben wurden
Leerlaufkontrollen und die Durchlaufzeit
Leerstandszeiten werden in Tagen gemessen, und jeder Tag, an dem eine Immobilie leer steht, verursacht Kosten. Die Begutachtung zu Beginn eines Leerstands legt den Zeitplan für die Arbeiten fest. Eine unvollständige oder unklar formulierte Leerstandsbegutachtung führt daher entweder zu einem zweiten Besuch oder zu einem Arbeitsauftrag, der sich bei Eintreffen des Auftragnehmers als falsch herausstellt.
Bei Leerstandsbesichtigungen zahlt es sich besonders aus, diese vor Ort durchzuführen, anstatt sie nachträglich schriftlich festzuhalten, da die Immobilie leer steht, zugänglich ist und sich in diesem Zustand nicht noch einmal befinden wird. Alles, was dabei übersehen wird, erfordert eine erneute Anfahrt.
Konsistenz zwischen internen Teams und Auftragnehmern
Wohnungsanbieter führen Inspektionen selten vollständig intern durch. Wenn Auftragnehmer gemeinsam mit festangestellten Mitarbeitern Vermessungen durchführen, besteht das Risiko, dass zwei unterschiedliche Standards zu einem einzigen Datensatz führen – und diese Abweichungen sind in der Regel erst dann erkennbar, wenn jemand versucht, das Ergebnis zu analysieren.
Wiederverwendbare Vorlagen sind das Mittel, um für beide einen einheitlichen Standard anzuwenden. Über das Web-Verwaltungs-Dashboard von MeetInspect werden die Inspektionen und deren Struktur verwaltet, während die iOS-App von den Inspektoren vor Ort genutzt wird, sodass derselbe festgelegte Arbeitsablauf für alle Beteiligten gilt.
Besichtigung bewohnter Häuser
Die Begutachtung eines bewohnten Hauses ist ebenso sehr eine soziale wie eine fachliche Angelegenheit. Ein Gutachter, der sich an einer unklaren Checkliste orientiert, sich für die Verzögerung entschuldigt und Fotos macht, ohne zu erklären, warum, liefert ein schlechteres Ergebnis und hinterlässt einen schlechteren Eindruck als jemand, der sich souverän durch ein ihm bekanntes Gebäude bewegt.
Die Zeit vor Ort ist zudem durch Faktoren eingeschränkt, die bei anderen Inspektionsarbeiten keine Rolle spielen – ein Terminfenster, ein Bewohner, der das Haus verlassen muss, schlafende Kinder. Ein Arbeitsablauf, der den Inspektor in Bewegung hält, ist hier aus Gründen wichtig, die über die reine Effizienz hinausgehen. Der „Inspection Runner“ von MeetInspect ist darauf ausgelegt, Inspektionsabläufe unter realen Arbeitsbedingungen effizient abzuwickeln, wobei die Fotoaufnahme in den Arbeitsablauf integriert ist und Offline-Unterstützung für Objekte mit schlechtem Empfang geboten wird.
Kostenlose Checklisten für diese Arbeit
- Checkliste für die Feuchtigkeits- und SchimmelinspektionWas sollte erfasst werden, damit ein Feuchtigkeitsgutachten eine Diagnose und eine Abhilfe unterstützt, anstatt lediglich festzustellen, dass Schimmel vorhanden war?
- Checkliste für die Endabnahme beim AuszugSo führen Sie eine Auszugsbegehung durch, bei der ein klarer Vergleich mit dem Einzugsprotokoll möglich ist und zwischen normaler Abnutzung und Schäden unterschieden wird.
Weiterführende Literatur
- Bestandsaufnahmen, die die Investitionsplanung tatsächlich unterstützenDie Umfrage ist nicht das Endergebnis. Vielmehr ist es der darauf aufbauende Dreißigjahresplan, und das verändert die Rolle, die die Daten dabei spielen.
- Erfassung von Feuchtigkeit und Schimmel, damit die Aufzeichnungen als Grundlage für Maßnahmen dienen könnenDas Erscheinungsbild lässt sich leicht feststellen, wird aber selten genug beachtet. Ausmaß, Befallfläche und vermuteter Mechanismus bestimmen, wie es weitergeht.
- Nicht durchgeführte Inspektionen und die Kosten für einen zweiten BesuchDie Immobilie ist leer, zugänglich und wird sich nicht wieder in diesem Zustand befinden. Was auch immer übersehen wurde, bedeutet, dass man noch einmal zurückkehren muss.
Häufig gestellte Fragen
- Was ist eine Bestandsaufnahme?
- Eine strukturierte Bewertung der Baukomponenten eines gesamten Wohnungsbestands – ihres Alters, ihres festgestellten Zustands und ihrer voraussichtlichen Restnutzungsdauer –, die zur Planung von Investitionsmaßnahmen dient. Ihr Nutzen hängt davon ab, dass die Daten zwischen Immobilien, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten von verschiedenen Personen begutachtet wurden, vergleichbar sind.
- Was sollte ein Bericht über eine Feuchtigkeits- und Schimmeluntersuchung enthalten?
- Betroffene Flächen und ungefähre Ausdehnung, Belüftungsvorrichtungen und deren Funktionsfähigkeit, der festgestellte Zustand in Abgrenzung zur vermuteten Ursache, die Angaben des Bewohners sowie die erteilten Ratschläge. Fotos sollten die Ausdehnung zeigen und nicht nur das Vorhandensein von Schimmel.
- Wie stellen Sie sicher, dass die Erhebungen von Auftragnehmern mit den internen Arbeiten übereinstimmen?
- Indem die Struktur und nicht die Anweisungen verteilt werden. Eine wiederverwendbare Vorlage, in der die Komponentenliste, die Bewertungsskala und die erforderlichen Nachweise festgelegt sind, liefert vergleichbare Ergebnisse, unabhängig davon, wer sie ausfüllt – was durch eine bloße Einweisung allein nicht erreicht werden kann.
- Warum müssen Leerstandsbesichtigungen vor Ort durchgeführt werden?
- Da die Immobilie nur während der Leerstandszeit leer steht und uneingeschränkt zugänglich ist, erfordert alles, was übersehen wurde, einen erneuten Besuch, der die Neuvermietung verzögert. Indem man die Aufzeichnungen direkt vor Ort vervollständigt, anstatt sie später nachzuholen, vermeidet man eine zweite Anfahrt.
- Können Wohnungsbegehungen auch dort durchgeführt werden, wo kein Mobilfunkempfang vorhanden ist?
- MeetInspect bietet Unterstützung für Offline-Inspektionen, sodass die Erfassung auch dann fortgesetzt wird, wenn keine oder nur eine unzuverlässige Internetverbindung besteht, und die Daten synchronisiert werden, sobald das Gerät wieder verbunden ist – dies ist besonders in Wohnblöcken, Kellern und ländlichen Gebieten relevant, in denen die Netzabdeckung lückenhaft ist.
