Software per l'ispezione degli immobili: stato delle unità abitative, umidità e muffa, e lavori di ristrutturazione

Le ispezioni sullo stato delle scorte e la pianificazione che ne deriva

Un'indagine sullo stato degli immobili non è principalmente un documento di ispezione, bensì il punto di partenza per un piano di investimento trentennale. L’età dei componenti, le loro condizioni e le date previste per la sostituzione determinano i budget relativi a tetti, cucine, bagni, caldaie e finestre nell’intero portafoglio immobiliare. Gli errori non rimangono circoscritti a un ambito specifico, ma si ripercuotono sulla pianificazione degli investimenti.

Il requisito che ne deriva è insolito tra i vari tipi di ispezione: i dati devono essere comparabili tra immobili ispezionati a distanza di anni da persone che non si sono mai incontrate. Ciò è possibile solo se la tassonomia dei componenti e la classificazione dello stato di conservazione sono fissate nel modello e non lasciate alla discrezione dell’ispettore il giorno stesso.

• ✓Stabilire l'elenco delle componenti e la scala di valutazione prima dell'inizio del programma
• ✓Registrare l'età del componente e le condizioni osservate come valori distinti
• ✓Fotografare ogni componente valutato in modo che la valutazione possa essere verificata in seguito
• ✓Mantenere il modello costante nel corso dei cicli di indagine, in modo che le tendenze rimangano interpretabili

Le ispezioni relative all'umidità e alla muffa richiedono una descrizione, non aggettivi

L'umidità e la muffa sono passate dall'essere una semplice questione di manutenzione a diventare un tema oggetto di notevole attenzione normativa e pubblica in diverse giurisdizioni. L'effetto pratico sulle ispezioni è che una semplice annotazione del tipo "presenza di muffa nel bagno" non è più sufficiente: il verbale deve riportare l'estensione, la posizione, la superficie interessata, la causa presunta e le indicazioni fornite.

La causa è importante perché la soluzione e la responsabilità variano. La condensa su una parete esterna fredda, un aspiratore guasto, un’infiltrazione e l’umidità capillare possono sembrare simili a prima vista, ma richiedono interventi completamente diversi. Un’ispezione che si limiti a registrare l’aspetto esteriore senza cercare di individuare il meccanismo alla base del problema costringe chi subentra a ricominciare da capo.

• ✓Annotare le superfici interessate e l'estensione approssimativa, piuttosto che limitarsi a un'impressione generale
• ✓Verificare la presenza di un sistema di ventilazione e se funzionava al momento della visita
• ✓Distinguere la condizione osservata dalla causa sospetta e indicare entrambe come tali
• ✓Annotare quanto riferito dal residente e i consigli che gli sono stati dati

Ispezioni di controllo e tempo di elaborazione

Il periodo di inoccupazione si misura in giorni e ogni giorno in cui un immobile rimane vuoto comporta un costo. L’ispezione effettuata all’inizio del periodo di inoccupazione determina il programma dei lavori; pertanto, un’ispezione incompleta o ambigua comporta o una seconda visita o un ordine di lavoro che si rivela errato una volta che l’appaltatore arriva sul posto.

Le ispezioni degli immobili sfitti traggono il massimo vantaggio dall’essere effettuate sul posto anziché redatte a posteriori, poiché l’immobile è vuoto, accessibile e non si troverà più in quelle condizioni. Qualsiasi elemento trascurato richiede un nuovo sopralluogo.

Coerenza tra i team interni e i collaboratori esterni

I gestori immobiliari raramente effettuano ispezioni interamente con personale interno. Quando gli appaltatori effettuano sopralluoghi insieme al personale dipendente, sussiste il rischio che due standard diversi producano un unico set di dati — e la divergenza è solitamente impercettibile finché qualcuno non prova ad analizzare il risultato.

I modelli riutilizzabili sono lo strumento che consente di applicare un unico standard a entrambi. La dashboard di amministrazione web di MeetInspect è il luogo in cui vengono gestite le ispezioni e la loro struttura, mentre l'applicazione iOS è quella che gli ispettori utilizzano in loco; in questo modo, lo stesso flusso di lavoro definito viene applicato a tutti coloro che svolgono il lavoro.

Ispezione di abitazioni occupate

L'ispezione di un'abitazione occupata è un'interazione sociale tanto quanto tecnica. Un perito che segue una lista di controllo poco chiara, che si scusa per il ritardo e scatta fotografie senza spiegarne il motivo, produce un resoconto meno accurato e offre un'esperienza meno positiva rispetto a chi si muove con sicurezza all'interno di una struttura che conosce bene.

Il tempo a disposizione sul posto è inoltre limitato in modi in cui altri tipi di ispezione non lo sono: una finestra oraria per l’appuntamento, un residente che deve andarsene, bambini che dormono. Un flusso di lavoro che consenta all’ispettore di muoversi rapidamente è fondamentale in questo contesto per ragioni che vanno oltre la semplice efficienza. L’Inspection Runner di MeetInspect è progettato per portare a termine i flussi di lavoro di ispezione in modo efficiente in condizioni reali, con l’acquisizione di foto integrata nel flusso di lavoro e il supporto offline per gli immobili in cui il segnale è debole.