Varastokuntoarvioinnit ja niiden pohjalta tehtävä suunnittelu
Kiinteistökannan kuntoarvio ei ole ensisijaisesti tarkastusasiakirja – se on lähtökohta kolmenkymmenen vuoden investointisuunnitelmalle. Rakennusosien ikä, kunto ja odotetut uusimispäivät määrittävät budjetteja kattojen, keittiöiden, kylpyhuoneiden, lämmityskattiloiden ja ikkunoiden osalta koko kiinteistökannassa. Virheet eivät jää paikallisiksi, vaan ne heijastuvat pääomasuunnitteluun.
Tästä johtuva vaatimus on harvinaista tarkastustyyppien joukossa: tietojen on oltava vertailukelpoisia kiinteistöjen välillä, vaikka ne olisi tarkastettu vuosien välein ja tarkastajat eivät olisi koskaan tavanneet toisiaan. Tämä on mahdollista vain, jos komponenttien luokittelu ja kuntoarviointi on määritelty valmiiksi mallipohjassa eikä jätetty tarkastajan harkintaan tarkastuspäivänä.
- Määritä kurssin sisältöluettelo ja arviointiasteikko ennen kurssin alkua
- Kirjaa komponentin ikä ja havaittu kunto erillisinä arvoina
- Ota valokuva jokaisesta arvioidusta osasta, jotta arviointia voidaan tarkastaa myöhemmin
- Pidä malli vakaana eri kyselykierrosten välillä, jotta trendit pysyvät selkeinä
Kosteus- ja homeen tarkastuksissa tarvitaan kuvauksia, ei adjektiiveja
Kosteus- ja homeongelmat ovat siirtyneet huoltotoimenpiteiden piiristä merkittäviksi sääntely- ja yhteiskunnallisiksi kysymyksiksi useissa lainkäyttöalueissa. Käytännössä tämä vaikuttaa tarkastuksiin siten, että merkintä ”hieman hometta kylpyhuoneessa” ei enää riitä – raporttiin on kirjattava homeen laajuus, sijainti, pinta, epäilty syy sekä annetut ohjeet.
Syyn selvittäminen on tärkeää, koska korjaustoimenpiteet ja vastuu vaihtelevat. Kylmällä ulkoseinällä muodostuva kondenssivesi, viallinen poistoilmapuhallin, läpäisevä vuoto ja nouseva kosteus näyttävät ensi silmäyksellä samanlaisilta, mutta vaativat täysin erilaisia toimenpiteitä. Tarkastus, jossa vain kirjataan ulkoiset havainnot ilman, että yritetään selvittää syytä, pakottaa seuraavan tarkastajan aloittamaan työn alusta.
- Kirjaa ylös vaurioituneet pinnat ja niiden arvioitu laajuus yleisen vaikutelman sijaan
- Huomioi ilmanvaihtojärjestelmä ja se, toimiiko se vierailun aikana
- Erotetaan havaittu tila epäillystä syystä ja merkitään molemmat asianmukaisesti
- Kirjaa ylös, mitä asukas kertoi ja mitä hänelle neuvottiin
Tyhjien tilojen tarkastukset ja käsittelyaika
Tyhjilläänoloaika lasketaan päivinä, ja jokaisesta päivästä, jonka kiinteistö on tyhjillään, aiheutuu kustannuksia. Tyhjilläänolon alussa suoritettava tarkastus määrittää töiden aikataulun, joten puutteellinen tai epäselvä tarkastus johtaa joko toiseen käyntiin tai sellaiseen työmääräykseen, joka osoittautuu virheelliseksi urakoitsijan saapuessa paikalle.
Tyhjien kohteiden tarkastukset hyötyvät eniten siitä, että ne tehdään paikan päällä sen sijaan, että ne kirjattaisiin jälkikäteen, koska kohde on tyhjä, sinne pääsee helposti eikä se tule olemaan uudelleen samassa tilassa. Jos jotain jää huomaamatta, on tehtävä uusi käynti.
Sisäisten tiimien ja alihankkijoiden välinen yhdenmukaisuus
Asuntojen tarjoajat suorittavat tarkastukset harvoin kokonaan omalla henkilöstöllään. Kun urakoitsijat tekevät mittauksia yhdessä palkatun henkilöstön kanssa, on olemassa riski, että kaksi erilaista standardia tuottaa yhden aineiston – ja eroavaisuudet jäävät yleensä huomaamatta, kunnes joku yrittää analysoida tuloksia.
Uudelleenkäytettävät mallit mahdollistavat yhden standardin soveltamisen molempiin. MeetInspectin verkkohallintapaneelissa hallitaan tarkastuksia ja niiden rakennetta, kun taas iOS-sovellusta tarkastajat käyttävät paikan päällä, joten sama määritelty työnkulku ulottuu kaikkiin työtä tekeviin.
Asuttuina olevien asuntojen tarkastaminen
Asutun asunnon tarkastus on yhtä paljon sosiaalista vuorovaikutusta kuin teknistäkin toimintaa. Tarkastaja, joka etenee epäselvän tarkastuslistan mukaan, pyytää anteeksi viivästystä ja ottaa valokuvia selittämättä syytä, tuottaa huonomman raportin ja tarjoaa huonomman kokemuksen kuin tarkastaja, joka liikkuu itsevarmasti rakennuksessa, jonka hän tuntee.
Käyntiaikaa rajoittavat myös tekijät, joita muissa tarkastustöissä ei esiinny – sovittu aikaväli, asukas, jonka on lähdettävä, nukkuvat lapset. Työnkulku, joka pitää tarkastajan liikkeellä, on tässä tärkeää muista syistä kuin pelkästään tehokkuuden vuoksi. MeetInspectin Inspection Runner on suunniteltu suorittamaan tarkastustyönkulut tehokkaasti todellisissa työolosuhteissa: valokuvaus on integroitu työnkulkuun ja laite tukee offline-käyttöä kohteissa, joissa signaali on heikko.
Ilmaisia tarkistuslistoja tähän työhön
- Kosteus- ja homevaurioiden tarkastuslistaMitä tulisi kirjata, jotta kosteuskartoitus tukisi diagnoosia ja korjaustoimenpiteitä sen sijaan, että siinä vain todettaisiin homeen esiintyminen?
- Muuttotarkastuksen tarkistuslistaKuinka suorittaa lähtötarkastus, jossa verrataan tilannetta tarkasti sisäänmuuttotarkastuksen tuloksiin ja erotetaan kuluminen vaurioista.
Lisätietoja
- Varastokuntoarvioinnit, jotka todella tukevat investointisuunnitteluaKysely ei ole lopputulos. Sen pohjalta laadittu kolmenkymmenen vuoden suunnitelma on lopputulos, ja se muuttaa tietojen käyttötarkoitusta.
- Kosteuden ja homeen dokumentointi, jotta raportti tukee toimenpiteitäUlkonäkö on helppo havaita, mutta se ei riitä. Laajuus, pinta-ala ja epäilty vaurion syy määräävät, mitä seuraavaksi tapahtuu.
- Mitätöityjen tarkastusten ja toisen käynnin kustannuksetKiinteistö on tyhjä ja esteetön, eikä se tule olemaan enää tässä tilassa. Jos jotain jää huomaamatta, on palattava takaisin.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
- Mikä on kaluston kuntoarviointi?
- Asuntokannan rakennusosien järjestelmällinen arviointi – niiden ikä, havaittu kunto ja odotettu jäljellä oleva käyttöikä – jota käytetään pääomasijoitusten suunnittelussa. Sen arvo riippuu siitä, ovatko eri aikoina ja eri henkilöiden kartoittamien kiinteistöjen tiedot vertailukelpoisia keskenään.
- Mitä kosteus- ja homekatselmuksen pitäisi sisältää?
- Vaikuttuneet pinnat ja niiden arvioitu laajuus, ilmanvaihtojärjestelmä ja sen toimivuus, havaittu tilanne erillään epäillystä syystä, asukkaan kertoma sekä annetut ohjeet. Valokuvissa tulisi näkyä laajuus, ei pelkästään homeen esiintyminen.
- Miten varmistatte, että alihankkijoiden tekemät mittaukset ovat yhdenmukaisia sisäisen työn kanssa?
- Jakamalla rakenne ohjeiden sijaan. Uudelleenkäytettävä malli, jossa komponenttiluettelo, arviointiasteikko ja vaaditut todisteet on määritelty etukäteen, tuottaa vertailukelpoisen tuloksen riippumatta siitä, kuka sen täyttää – mitä pelkillä ohjeilla ei voida saavuttaa.
- Miksi tyhjien tilojen tarkastukset on suoritettava paikan päällä?
- Koska kiinteistö on tyhjä ja täysin esteettömästi saavutettavissa vain vuokrauksen väliaikana, ja jos jotain jää huomaamatta, se edellyttää uutta käyntiä, mikä viivästyttää uuden vuokralaisen löytämistä. Kiinteistössä tehtyjen tarkastusten kirjaaminen heti paikan päällä sen sijaan, että ne kirjattaisiin myöhemmin, estää toisen käynnin tarpeen.
- Voidaanko asuntotarkastuksia suorittaa alueilla, joilla ei ole matkapuhelinverkkoa?
- MeetInspect tukee tarkastusten suorittamista offline-tilassa, joten mittaukset jatkuvat myös silloin, kun verkkoyhteyttä ei ole tai se on epävakaa, ja tiedot synkronoidaan, kun laite saa jälleen yhteyden — tämä on tärkeää kerrostaloissa, kellareissa ja maaseudulla, joissa verkkopeitto on epätasaista.
