Varude seisukorra uuringud ja nende alusel tehtav planeerimine
Kinnisvara seisukorra uuring ei ole eelkõige ülevaatusdokument – see on aluseks kolmekümneaastasele investeerimiskavale. Komponentide vanus, seisukord ja eeldatavad asendamiskuupäevad määravad kogu kinnisvaraportfelli eelarved katuste, köökide, vannitubade, katelde ja akende osas. Vead ei jää piiratuks ühe konkreetse objektiga, vaid mõjutavad ka kapitali planeerimist.
Sellest tulenev nõue on inspekteerimistüüpide seas ebatavaline: andmed peavad olema võrreldavad kinnistute vahel, mida on uuritud mitme aasta vahega ja mille on uurinud inimesed, kes pole kunagi kohtunud. See on saavutatav ainult juhul, kui komponentide taksonoomia ja seisukorra hindamisskaala on mallis kindlaks määratud ning ei jäeta inspekteerija otsustada kohapeal.
- Määrake komponentide loetelu ja hindamisskaala kindlaks enne programmi algust
- Registreerige komponendi vanus ja täheldatud seisukord eraldi väärtustena
- Pildistage iga hinnatud osa, et hinnet saaks hiljem kontrollida
- Hoidke mall uuringutsüklite jooksul muutumatuna, et suundumused oleksid selgelt loetavad
Niiskuse ja hallituse kontrollimisel on vaja kirjeldust, mitte omadussõnu
Niiskus ja hallitus on mitmes jurisdiktsioonis muutunud hooldusküsimusest oluliseks regulatiivseks ja avalikkuse tähelepanu all olevaks teemaks. Praktiline mõju kontrollimisele seisneb selles, et märge „vannitoas on veidi hallitust“ ei ole enam piisav – protokollis tuleb märkida hallituse ulatus, asukoht, pind, oletatav põhjus ja antud soovitused.
Põhjus on oluline, sest lahendus ja vastutus on erinevad. Kondensatsioon küljel seinal, rikkis väljatõmbeventilaator, läbiv lekkekohas ja tõusev niiskus näevad esmapilgul sarnased välja, kuid nõuavad täiesti erinevaid meetmeid. Ülevaatus, mille käigus kirjeldatakse vaid välimust, ilma et püütaks eristada põhjust, sunnib järgmist isikut alustama kõike otsast peale.
- Kirjeldage pigem kahjustatud pindu ja nende ligikaudset ulatust, mitte üldist muljet
- Märkige ära ventilatsioonisüsteemi olemasolu ja kas see külastuse ajal töötas
- Eristage täheldatud seisund kahtlustatavast põhjusest ning märgistage mõlemad vastavalt
- Kirjutage üles, mida elanik teatas ja milliseid soovitusi talle anti
Tühjad kontrollid ja töötlemisaeg
Tühjaksjäämise aeg mõõdetakse päevades ning iga päev, mil kinnisvara seisab tühjana, toob kaasa kulusid. Tühjaksjäämise alguses läbiviidav ülevaatus määrab kindlaks tööde ajakava, mistõttu puudulik või ebaselge ülevaatus põhjustab kas teise külastuse või sellise tööjuhise, mis osutub valeks, kui töövõtja kohale jõuab.
Tühjade ruumide ülevaatuste puhul on kõige kasulikum teha need kohapeal, mitte koostada aruannet hiljem, sest ruumid on tühjad, neile on juurdepääs ja sellist olukorda ei teki enam kunagi. Kui midagi jääb märkamata, tuleb sinna tagasi minna.
Ettevõttesiseste meeskondade ja alltöövõtjate vaheline kooskõla
Kinnisvaraettevõtted teostavad ülevaatusi harva täielikult oma töötajate poolt. Kui töövõtjad teostavad ülevaatusi koos ettevõtte enda töötajatega, tekib oht, et kahe erineva standardi kohaselt koostatud andmekogumid ei ole omavahel kooskõlas – ning erinevused jäävad tavaliselt märkamatuks, kuni keegi püüab tulemusi analüüsida.
Korduvkasutatavad mallid võimaldavad mõlemas rakendada ühtset standardit. MeetInspecti veebipõhises halduspaneelis hallatakse ülevaatusi ja nende struktuuri, samas kui iOS-rakendust kasutavad inspektorid kohapeal, mistõttu jõuab sama kindlaksmääratud töövoog kõigini, kes seda tööd teevad.
Elamute kontrollimine, kus elatakse
Asustatud kodu ülevaatamine on sama palju sotsiaalne kui ka tehniline tegevus. Ülevaataja, kes töötab ebaselge kontrollnimekirja järgi, vabandab viivituse pärast ja teeb fotosid ilma põhjendusteta, jätab halvemad tulemused ja halvemad muljed kui see, kes liigub enesekindlalt hoones, mida ta hästi tunneb.
Ukselävel veedetud aeg on piiratud ka muul viisil, mida muud inspekteerimistööd ei ole – kokkulepitud aeg, elanik, kes peab lahkuma, magavad lapsed. Töövoog, mis hoiab inspektorit liikumas, on siin oluline põhjustel, mis ulatuvad kaugemale tõhususest. MeetInspecti rakendus „Inspection Runner“ on loodud selleks, et täita inspekteerimistöid tõhusalt reaalsetes töötingimustes, kusjuures fotode tegemine on integreeritud töövoogusse ja pakutakse offline-tuge kohtades, kus signaal on nõrk.
Selle töö jaoks mõeldud tasuta kontrollnimekirjad
- Niiskuse ja hallituse kontrollnimekiriMida tuleks protokollis märkida, et niiskusaruanne toetaks diagnoosi ja parandusmeetmeid, mitte piirduks vaid hallituse esinemise märkimisega?
- Väljakolimise kontrollnimekiriKuidas viia läbi väljakolimise ülevaatus, mis võimaldab täpselt võrrelda seda sissekolimise protokolliga ning eristada kulumist kahjustustest.
Lisalugemist
- Varude seisukorra uuringud, mis toetavad tegelikult investeerimisplaneerimistUuring ei ole lõpptulemus. Selle alusel koostatav kolmekümneaastane kava ongi lõpptulemus, ja see muudab andmete eesmärki.
- Niiskuse ja hallituse registreerimine, et andmed toetaksid meetmete võtmistVälimus on kergesti märgatav, kuid sellest ei piisa. Edasine tegevus sõltub haiguskolde ulatusest, pinnast ja oletatavast tekkemehhanismist.
- Tühistatud ülevaatused ja teise külastuse kuludKinnisvara on tühi ja ligipääsetav, kuid selliseks see enam ei jää. Kui midagi jäi märkamata, tuleb tagasi minna.
Korduma kippuvad küsimused
- Mis on varude seisukorra uuring?
- Kapitaliinvesteeringute planeerimiseks kasutatakse elamufondi hoonete osade struktureeritud hindamist – nende vanust, täheldatud seisukorda ja eeldatavat järelejäänud kasutusiga. Selle väärtus sõltub sellest, kas eri aegadel ja erinevate isikute poolt uuritud kinnistute andmed on omavahel võrreldavad.
- Mida peaks niiskuse ja hallituse kontrolli protokoll sisaldama?
- Mõjutatud pinnad ja nende ligikaudne ulatus, ventilatsioonisüsteemi olemasolu ja selle toimimine, täheldatud seisukord eraldi kahtlustatavast põhjusest, elaniku ütlused ning antud nõuanded. Fotod peaksid näitama ulatust, mitte ainult hallituse olemasolu.
- Kuidas tagate, et alltöövõtjate uuringud oleksid kooskõlas ettevõttesisese tööga?
- Jagades pigem struktuuri kui juhiseid. Korduvkasutatav mall, milles on kindlaks määratud komponentide loetelu, hindamisskaala ja nõutavad tõendid, tagab võrreldava tulemuse sõltumata sellest, kes seda täidab – seda ei suuda saavutada üksnes juhendamine.
- Miks tuleb tühjade ruumide ülevaatused läbi viia kohapeal?
- Kuna kinnisvara on tühi ja täielikult juurdepääsetav ainult üürilepingu lõppemise ajal, ning kui midagi jääb tähelepanuta, on vaja sinna tagasi minna, mis viivitab uue üürilepingu sõlmimist. Teise külastuse saab vältida, kui täita dokumendid kohapeal, mitte koostada neid hiljem.
- Kas eluruumide ülevaatusi on võimalik läbi viia kohtades, kus puudub mobiilside?
- MeetInspect toetab kontrollimist ka võrguühenduseta, mistõttu uuringud jätkuvad ka siis, kui võrguühendus puudub või on ebastabiilne, ning sünkroniseeritakse, kui seade taas ühenduse saab — see on oluline kortermajades, keldrites ja maapiirkondades, kus levi on ebastabiilne.
