Software de inspeção de habitações para avaliação do estado do parque habitacional, humidade e bolor, e obras em imóveis desocupados

Levantamentos do estado das existências e o planeamento a que dão origem

Um levantamento do estado do parque imobiliário não é, em primeiro lugar, um documento de inspeção — é a base para um plano de investimento de trinta anos. A idade dos componentes, o seu estado e as datas previstas para a sua substituição determinam os orçamentos para telhados, cozinhas, casas de banho, caldeiras e janelas em todo o parque imobiliário. Os erros não ficam limitados a uma área específica; propagam-se ao planeamento de investimentos.

O requisito que isto cria é invulgar entre os tipos de inspeção: os dados têm de ser comparáveis entre imóveis inspecionados com anos de diferença por pessoas que nunca se conheceram. Isso só é possível se a taxonomia dos componentes e a classificação do estado de conservação estiverem definidas no modelo e não forem deixadas ao critério do inspetor no dia da inspeção.

• ✓Definir a lista de componentes e a escala de classificação antes do início do programa
• ✓Registar a idade do componente e o estado observado como valores separados
• ✓Fotografe cada componente avaliado para que a classificação possa ser verificada posteriormente
• ✓Mantenha o modelo consistente ao longo dos ciclos de inquérito, para que as tendências continuem a ser compreensíveis

As inspeções relativas à humidade e ao bolor requerem descrições, não adjetivos

A humidade e o bolor passaram de uma questão de manutenção para um assunto que suscita grande atenção regulamentar e pública em várias jurisdições. O efeito prático nas inspeções é que uma observação registada do tipo «algum bolor na casa de banho» já não é suficiente — o registo tem de indicar a extensão, a localização, a superfície afetada, a causa suspeita e as recomendações feitas.

A causa é importante porque a solução e a responsabilidade variam. A condensação numa parede exterior fria, um exaustor avariado, uma infiltração e a humidade ascendente apresentam-se de forma semelhante à primeira vista, mas exigem respostas totalmente diferentes. Uma inspeção que registe o aspeto sem tentar distinguir o mecanismo obriga a pessoa seguinte a recomeçar do zero.

• ✓Registe as superfícies afetadas e a extensão aproximada, em vez de se basear numa impressão geral
• ✓Anote as medidas de ventilação existentes e se estas estavam a funcionar no momento da visita
• ✓Distinguir a condição observada da causa suspeita e identificar ambas como tal
• ✓Registe o que o residente relatou e o que lhe foi aconselhado

Inspeções de anulação e o prazo de resposta

O tempo de desocupação é medido em dias, e cada dia em que um imóvel fica vazio acarreta um custo. A inspeção realizada no início do período de desocupação determina o calendário dos trabalhos; por isso, uma inspeção incompleta ou ambígua implica numa segunda visita ou numa ordem de trabalho que acaba por se revelar errada assim que o empreiteiro chega.

As inspeções a imóveis devolutos beneficiam mais do que a maioria quando são realizadas no local, em vez de serem redigidas posteriormente, porque o imóvel está vazio, é acessível e não voltará a estar nesse estado. Qualquer detalhe que tenha escapado exige uma nova deslocação ao local.

Coordenação entre as equipas internas e os prestadores de serviços

As entidades responsáveis pela habitação raramente realizam as inspeções exclusivamente com pessoal interno. Nos casos em que os empreiteiros realizam as inspeções em conjunto com o pessoal efetivo, existe o risco de dois padrões diferentes darem origem a um único conjunto de dados — e essa divergência é, normalmente, imperceptível até que alguém tente analisar o resultado.

Os modelos reutilizáveis são o mecanismo que permite aplicar uma norma única a ambos. O painel de administração web do MeetInspect é onde se gerem as inspeções e a sua estrutura, enquanto a aplicação para iOS é a que os inspetores utilizam no local; assim, o mesmo fluxo de trabalho definido chega a todos os que realizam o trabalho.

Inspeção de habitações ocupadas

A inspeção de uma casa habitada é tanto uma interação social como técnica. Um inspetor que trabalha seguindo uma lista de verificação pouco clara, que pede desculpa pelo atraso e tira fotografias sem explicar o motivo, produz um registo de pior qualidade e proporciona uma experiência menos positiva do que aquele que se move com confiança por uma estrutura que conhece bem.

O tempo disponível no local também é limitado de formas que não se verificam noutros trabalhos de inspeção — um intervalo de tempo marcado para a visita, um residente que precisa de sair, crianças a dormir. Um fluxo de trabalho que mantenha o inspetor em movimento é importante aqui por razões que vão além da eficiência. O Inspection Runner da MeetInspect foi concebido para concluir os fluxos de trabalho de inspeção de forma eficiente em condições reais de trabalho, com a captura de fotografias integrada no fluxo de trabalho e suporte offline para imóveis onde o sinal é fraco.